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住房负担力跌至20年来最低 房价飙升首次买房者难入市场
澳洲人的住房负担能力已跌至20 年来的最低点，但首次购房者仍在寻找进入市场的方法。
根据地产数字广告与资讯平台集团REA属下的分析机构PropTrack 和联邦银行（CAB）周四发布的一份联合调查报告，尽管利率开始下降，但房价飙升使澳洲人比以往任何时候都更难买房。
研究发现，在澳洲，一个典型的首次购房者家庭只能负担17% 住宅的买房抵押贷款偿还。
但是，尽管面临充满挑战的条件，但与十年前相比，更多的首次购房者正在进入市场。
调查报告称，对于希望购买第一套房产的澳洲人来说，存钱和还款是最大的两个挑战，精明的买家正在寻找一些解决方法来负担购买住房费用。
四分之三的首次购房者的首期付款低于20%，要么为买房抵押贷款支付保险费用，要么依赖政府的保险费担保计划，例如允许首次购房者支付5% 的首期付款的保险费担保计划。
报告称，情况可能会好转，人们普遍认为澳洲银行将在今年晚些时候再次降息。
REA集团的高级经济学家摩尔（Angus Moore）说：「利率已经从峰值回落，预计还会进一步降息。」
「虽然房价正在上涨，但较低的住房抵押贷款利率可能有助于让首次购房者能够获得更多房屋。」
与此同时，澳洲最大的退休公积金基金总裁警告称，房地产市场存在「代际不公平和不平等」。
AustralianSuper 总裁施罗德（Paul Schroder）周三告诉国家新闻俱乐部（National Press Club）：「如果你生活在1970 年代初，你会付得起买房的价钱……买房是你家庭年收入的两倍。」
「现在，它的成本是六倍半，有时是九倍。」
施罗德坚称，彻底改革退休公积金税收优惠只会对房地产市场产生「无形」影响。
他模仿特朗普的语气说：「40 年来，我们一直建造住房不足。这不是需求方的问题。这不是融资问题。这不是资金问题……我们需要建造，宝贝，建造。」
02
黄金海岸房价涨幅近9%
过去一年，黄金海岸房价飙升近9%，涨幅超过市场领头羊悉尼两倍，正逼近悉尼房价。
最新PropTrack房价指数显示，黄金海岸房屋中位价达132万元，是澳洲唯一房价超所在州首府城市的区域市场，也是唯一州首府房价低于区域中心的地方。
与此同时，悉尼房屋中位价虽为158.1万元，但年增长率仅3.8%。
REA集团高级经济学家克雷说，黄金海岸是澳洲唯一区域中心城市房价中位数高于州首府的城市，房价正逼近悉尼。该地房价强劲增长，与东南昆州市场趋势一致，得益于宜居环境、强劲需求、混合工作模式及奥运会前的基础设施投资。
对于购房困难者而言，也有好消息，房价增长放缓，不过克雷认为这是正常化，非下跌信号。今年利率下降，市场情绪改善，未来几个月黄金海岸房价很可能继续上涨。
数据显示，过去一年布里斯本房价飙升8.6万元，涨幅居澳洲首府城市之首，年增长率达9.6%，所有住宅中位价达93.6万元，彰显了昆州首府城市的韧性。昆州其他地区房价涨幅更大，达9.9%，中位价上涨7.5万元至73.8万元。四个偏远地区因过去一年高达两位数的增长而位居全国榜首。
澳洲房价已连续八个月上涨，全国房价创下新高。
克雷表示，市场回暖由利率下调、买家情绪改善和借贷能力增强推动。昆州其他地区已成为投资者和其他买家的关注焦点。随着春季到来，住房市场有望再上台阶，布里斯本虽增长速度略有放缓，但在住房市场上仍具强大影响力。
03
全澳存首付最久的州出炉！
一份由REA Group与联邦银行（Commonwealth Bank）联合发布的最新报告显示，尽管利率已有所下调，但澳洲住房可负担性仍接近自1995年以来的最低水平，首次购房者依然面临严峻挑战。
报告指出，虽然澳洲央行数次下调现金利率，但2022年至2023年间的大幅加息已将所有收入阶层家庭的住房可负担性推向谷底，首次购房者的处境尤其艰难。
由于首次购房者多数年龄较轻、处于职业发展的早期阶段、收入水平相对较低，他们在应对房价上涨和贷款门槛方面显得更为吃力。
根据报告，一户年收入12.9万澳元、年龄介于25至39岁之间的潜在首次购房家庭，在2024年中，仅能负担起全国范围内17%的成交房产，为1995年开始统计数据以来的历史最低水平。
相比之下，已有房产并仍在还贷的业主，有33%能够承担当前市场上的房产价格，明显优于首次置业者。
REA Group高级经济学家Angus Moore分析指出，首次购房者在进入房地产市场时，面临三重障碍，分别是高房价、贷款审批压力大、首付金额过高。
数据显示，目前澳洲首次购房者的贷款价值比（LVR）平均为85%，意味着其中很大一部分人是以 不到20%的首付进入市场。
截至2025年6月，一个年收入处于全国平均水平的澳洲家庭，要为一套中位价房产存够20%的首付，平均需要5.9年时间。
其中，南澳已成为攒首付最困难的州，需约7.2年，首次超过传统上最难置业的新州（6.9年）。
报告指出：“这一变化主要反映出近几年南澳房价大幅上涨，而当地家庭的平均收入水平相对较低。”
联邦银行澳洲经济主管Belinda Allen表示，澳洲房价仍处于上升趋势，预计今年和明年持续走高。
“在今年2月、5月和8月连续三次降息后，我们预测央行将可能在11月再次降息。”如果预测成真，2025年底官方现金利率将降至3.35%。
与此同时，从10月起，联邦政府将正式推行升级版的“首购保障计划（Home Guarantee Scheme）”，取消原有名额上限。
该计划允许符合条件的购房者以5%的首付购房，并 豁免贷款人抵押保险（LMI）。新政放宽了收入和资产门槛，意在进一步降低首次置业者的购房门槛。
但需注意的是，该政策只适用于价格在一定限额以下的房产。目前在澳洲主要首府城市中，仅有55%至67%的房产符合这一门槛。
一些分析人士提醒，该政策虽然短期内可能提升首次购房人数，但也有副作用。“随着符合条件房产的需求上升，价格可能被进一步推高，这反而可能削弱长期住房可负担性。”
04
住房情绪转暖，但供给短缺料将持续
尽管供应持续吃紧，但在主要银行看来，随着利率下调与对房价进一步上涨的预期提振信心，房地产市场的乐观情绪正在升温。
西太银行（Westpac）的最新研究显示，住房市场情绪已出现拐点：受今年第三次降息及更明确的后续宽松信号提振，其**“购房时机指数”在 8 月飙升 10%**。
西太称，其他指标也亮眼：买方兴趣增强、价格涨幅加速、拍卖清空率回升。
西太预计，这些积极信号将为春季销售旺季带来可观的交易增长。
不过，风险厌恶度仍显著高于长期均值；西太认为，随着年内推进，这一指标将逐步回落。
尽管审批量超预期，西太仍警告住房供给在收紧，竣工量显著回升仍遥远。
在一线城市市场挂牌量处于15 年低位，月度新挂牌较成交约少 7,500 套。
在此背景下，西太加入其他大行，上调房价预测：2025 年全年上涨 6%，2026年再涨 9%。
西太澳洲宏观预测主管 Matthew Hassan 指出：“证据显示，非负债资金在住房购买中的占比出现结构性变化，部分与代际支持（父母资助首套）增强有关。这意味着可负担性压力可能更慢显现。”
谈及潜在的供需错配，Hassan 警示：“若需求从现在起再升 10–15%，火花四射（价格与竞争或将大幅升温）。”
国民银行（NAB）的研究同样显示，澳洲住房市场情绪上扬，在 6 月季升至 +44（近 12 月高位），受降息与进一步宽松预期推动。
以未来 12 个月的房价与租金为基础的信心指数上季度**+11**至 62，为一年多来最高。
NAB 住房信贷主管 Denton Pugh 表示：“春季历来是交易最繁忙的时段，今年也不例外。随着降息与信心回归，我们看到更多澳洲人，尤其是首套买家，开始行动。随着更多房源入市与积极买家回流，这个春天将是机会之季。”
NAB 的这组研究发布于另一项数据公布的同一周：房价涨速创下自去年 5 月以来新高，而审批回落，令本已紧绷的供给进一步承压。
同时，置业担保计划的扩容预计将支持首套，但也可能对房价形成持续上行压力。
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